Комментарий Начальника управления клиентских отношений И.Ю. Лонкина для газеты "Коммерсантъ"

Комментарий Начальника управления клиентских отношений И.Ю. Лонкина для газеты "Коммерсантъ"

Ставка на загород

Ипотека

Ипотечные ставки на загородную недвижимость снижаются так же активно, как и по "городским" программам. Средняя ставка — 12,1% — лишь немногим выше, чем на покупку квартиры в мегаполисе, в рамках совместных программ с банками ставка может быть ниже. Однако покупатели предъявляют спрос в основном на малоэтажные объекты, покупка земельного участка или строительство дома остаются менее популярным объектом вложения кредитных средств.

Загорода тоже касается

Ставки по ипотеке на загородную недвижимость банки начали снижать в последнюю очередь, ведь этот сегмент считается наиболее рискованным в плане кредитования. Однако всеобщая тенденция снижения ставок и либерализации условий не оставила в стороне и загородные объекты. "Сейчас мы наблюдаем активизацию ипотечного кредитования на рынке недвижимости, в том числе загородной, связано это прежде всего со снижением процентных ставок в этом сегменте",— говорит начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин.

Снижение ставок по ипотеке и рост выдач — основная новость рынка жилищного кредитования 2017 года. В начале октября ЦБ отчитался о том, что с начала года было выдано более 600 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1 трлн руб. Средневзвешенная ставка по ипотеке при этом составила на 1 сентября 10,59% — абсолютный минимум с начала наблюдений. За год ставка снизилась более чем на 2 процентных пункта: на 1 сентября 2016 года средневзвешенная ставка выдач составляла 12,67%.

При этом в текущем году ставки по кредитам на покупку объекта за чертой мегаполиса демонстрируют такую же динамику, как и по остальным ипотечным программам. Как говорят эксперты, в среднем доля заемных средств в финансировании покупок загородной недвижимости составляет до 51%. В среднем ставки по кредитам на покупку загородной недвижимости составляют по итогам января--сентября нынешнего года 12,1%, отмечает управляющий партнер "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. При этом снижение по сравнению с 2016 годом составило порядка 1,5 процентного пункта. "Особенно заметно ставки начали снижаться с августа текущего года",— добавляет Марина Толстик.

Готовый дом

Одновременно со снижением ипотечных ставок уменьшается и стоимость приобретаемых объектов, что объясняется сокращением покупательского спроса по загородной недвижимости, впрочем, как и по остальным направлениям. По сравнению с 2016 годом эксперты фиксируют сокращение среднего бюджета покупки по всем видам загородной недвижимости. "Коттеджи и таунхаусы в 2017 году продавались почти на 20% дешевле, чем в 2016-м, земельные участки снизились в цене на 18,5%,— констатирует исполнительный директор компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Людмила Цветкова.— Незначительно, но все же снизился в цене и дачный сегмент: средний бюджет на покупку дач сократился на 0,8%".

При этом основным объектом покупки в кредит становится готовый дом, коттедж или дача в организованном коттеджном поселке, в то время как еще годом ранее наибольший спрос предъявлялся на участки без подряда. Это связано в том числе с тем, что сейчас в условиях снижения стоимости предложения приобрести готовый дом у застройщика выгоднее, чем покупать участок, а затем строить дом самостоятельно. К тому же строительство может затянуться на несколько лет, а за это время поменяется экономическая ситуация.

Сколько стоит ипотека за городом

В Сбербанке кредит на покупку загородного дома можно получить под ставку от 10%, если заемщик не получает зарплату на карту Сбербанка, при этом до регистрации залога в пользу банка ставка будет на 1 п.п. выше. Банк "Дельтакредит" выдает ссуды на покупку загородной недвижимости на вторичном рынке под ставки 10,25-11,75% с первоначальным взносом от 50% рыночной стоимости, а также приобретением комплексного страхования. Правда, также придется внести комиссию за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита. Юникредит-банк предлагает ипотеку на покупку жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, при этом ставки составят от 13% годовых при условии комплексного страхования. Отказ от страхования жизни и трудоспособности заемщика обойдется в увеличение ставки на 2,5 процентного пункта, отказ от страхования риска утраты залога — в 1 процентный пункт. Банк "Возрождение" кредитует покупку готового дома под 11,5-12,5% годовых в зависимости от размера первоначального взноса.

В самом общем виде привлечение ипотечного кредита на покупку загородного дома не будет отличаться от покупки квартиры. Заемщику нужно будет предоставить в банк полный пакет документов и получить решение о предоставлении кредита. На этапе оформления потребуется отчет независимого оценщика о стоимости объекта залога. После проверки страховой компанией объекта залога и заемщика нужно обратиться в страховую компанию и заключить договор комплексного ипотечного страхования. Затем заемщик должен внести собственные средства для использования кредита, после чего банк предоставит кредитные средства. После расчетов с продавцом с использованием банковской ячейки и подписания договора заемщик становится собственником недвижимости. После этого необходимо зарегистрировать право собственности и представить документы в банк, чтобы ставка по кредиту была снижена.

Первоначальный взнос по кредиту на покупку загородной недвижимости будет выше, чем по квартирам в городской черте, по которым сейчас минимальный размер первоначального взноса не превышает 10% годовых. По программам Сбербанка на покупку загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос составляет 25%, Юникредит-банк требует не менее 50% собственных средств заемщика, банк "Дельтакредит" — 40%.

При этом совместные программы банков и застройщиков в сегменте классической загородной недвижимости единичны, что связано с изначально более высокими базовыми ставками по кредитам у самих банков, более жесткими условиями для заемщиков и несоответствием многих объектов требованиям банков. В частности, у банка "Зенит" действует спецпрограмма на покупку дома в коттеджном поселке "Примавера", ставка по которому составляет 10-10,5% годовых, в то время как по кредитам на земельный участок с жилым домом ставка составляет 12,90-13,65% годовых. Охотнее банки и застройщики предоставляют льготы на покупку жилья в малоэтажных загородных домах. Так, кредит "Умная ипотека", разработанный банком "Возрождение" и "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость", рассчитан на приобретение квартиры в ипотеку с последующим оформлением потребительского кредита на отделку жилья по льготной ставке под 13,5% годовых.

Кроме того, банки более придирчиво оценивают объект залога, чем в случае с покупкой квартиры в городской черте. "У каждого банка индивидуальные условия кредитования загородной недвижимости, которые зачастую не совпадают с условиями других банков,— говорит Марина Толстик.— Например, в одном и том же банке могут одобрить дом из бруса, но не одобрить дом из оцилиндрованного бревна. В целом независимо от банка главное условие при кредитовании загородной недвижимости — это придирчивая оценка каждого объекта".

Малоэтажный сегмент

Несмотря на появление большого числа привлекательных ипотечных программ для покупки загородной недвижимости, рост числа ипотечных заемщиков фиксируется только в сегменте малоэтажного загородного жилья.

"Если в сегменте классической загородной недвижимости — земельных участков и коттеджей — доля ипотечников стабильно не превышает 13-15%, то в сегменте загородных квартир этот показатель вырос до 37% по итогам третьего квартала 2017 года,— отмечает Людмила Цветкова.— Причем по итогам 2016 года доля ипотеки в общем числе сделок в малоэтажке составляла 28%. Примечательно, что сейчас доля ипотеки в многоэтажках и малоэтажках почти сравнялась и составляет 44% и 37% соответственно, тогда как раньше разница между ними достигала 50%".

Элитная недвижимость

Спрос на загородную элитную недвижимость в последнее время снижается, отмечают эксперты. В первом полугодии 2017 года на первичном рынке элитной недвижимости было зарегистрировано на 30% сделок меньше, чем за аналогичный период годом ранее, отмечает компания Point Estate. При этом во втором квартале состоялось на 37% меньше сделок, чем в первом квартале текущего года.

В то же время в сегменте элитной загородной недвижимости растет спрос на таунхаусы, отмечают участники рынка. Этому способствует в том числе возможность купить строящееся жилье через договоры ДДУ и ипотеку. По данным на начало октября, на первичном рынке элитной загородной недвижимости на продажу было выставлено порядка 215 таунхаусов в шести коттеджных поселках на трех направлениях: Новорижском, Минском и Рублево-Успенском.

По данным компании Blackwood, средняя актуальная ставка по кредиту на такой объект составит 11,28% в зависимости от программы кредитования, вида недвижимости и типа сделки (первичный, вторичный рынок). При этом средний срок кредитования по банковским программам — 20 лет.

"В частности, Сбербанк сейчас предлагает следующие условия: 9,5% на приобретение загородного объекта недвижимости, при этом есть надбавки +0,5%, если заемщик не получает зарплату в Сбербанке, +1% на период регистрации до ипотеки, +1% при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика,— приводит пример директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.— Таким образом, в сумме получается 12%".

Источник публикации: Коммерсантъ

Распечатать