Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
||| Раскрытие информации для регулятивных целей ||| Устав и внутренние документы «СДМ-Банк» (ПАО) ||| Эмиссионные документы ||| Годовые отчеты ||| Финансовая отчетность ||| Сообщения о существенных фактах ||| Ежеквартальные отчеты эмитента ||| Список аффилированных лиц
 
Распечатать страницу
16.11.2007

Журнал "D` - ШТРИХ" №1-2, январь-февраль 2007г.

Несмотря на гигантский скачок в развитии, который совершила отечественная ипотечная индустрия в прошлом году, в 2007 году стагнации на этом рынке не ожидается.

За минувший год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования.
 
Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006−м.
 
Игра на опережение
 
Один из основных итогов минувшего года — опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых три раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегло к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались еще на 0,5%.
 
Снизив пороговую рублевую ставку, АИЖК тем самым задало рынку тон: сразу вслед за тем началась серия снижений ставок, которая продолжалась в течение всего прошлого года. Однако либерализация ипотеки не спасла покупателей квартир от весеннего кошмара гонки за ценами: по данным банков, две трети одобренных заемщиков не приходили за деньгами, поскольку не успевали подобрать себе жилье для покупки на согласованную сумму займа. В связи с этим на рынке оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с максимальной вероятностью одобрения, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита. Вторая закономерность — наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов. Поэтому весна стала революционным периодом на рынке.
 
Появился такой беспрецедентный продукт, как кредиты без первоначального взноса. Первым на такой шаг в качестве эксперимента решился Банк Москвы. Несмотря на скептицизм коллег, программа оправдала ожидания: поток клиентских заявок за первый же месяц вырос в десять раз, количество выданных кредитов — в четыре раза. А после того, как в течение лета к партии «революционеров» присоединился еще и ВТБ 24, «ипотека под сто процентов» стала модным продуктом.
 
Пик выдачи ипотечных кредитов в большинстве банков пришелся на май-июнь. Впрочем, июль и август тоже были очень активными. А вот осенью, когда рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации, некоторые банки начали жаловаться на уменьшение количества заявок. Покупатели стали медлить с оформлением кредита и с покупкой, ожидая дальнейшего развития событий: надежда на снижение цен грела многих. 
 
Однако активность банкиров не уменьшилась. Сообщения о новых продуктах, акциях, уменьшении взноса и других преференциях для покупателей появлялись по-прежнему регулярно. Так, в октябре «ДельтаКредит» смягчил требования к заемщику (алименты перестали уменьшать сумму кредита, в качестве созаемщика разрешили привлекать не только родственников, и т. п.) и к предмету залога (разрешили оформлять в залог дома с деревянными перекрытиями). В ноябре Абсолют-банк анонсировал программу кредитования покупки коммерческой недвижимости, Импэксбанк ввел программу кредитования загородной недвижимости. В том же месяце ипотека расширила свои границы на приобретение комнат. Импульс дало АИЖК, которое приняло решение рефинансировать такие кредиты, причем не только в тех случаях, когда речь идет о «последней комнате» в квартире. В ноябре ипотечные кредиты на покупку комнат начал выдавать и Росевробанк. 
 
Другая тенденция года — увеличение суммы кредита. Еще в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300–500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде эта планка поднялась до 1–1,5 млн. 
 
Ипотечная колода: расклад меняется

Несмотря на то что количество ипотечных кредиторов в Москве уже насчитывает несколько сотен, тон на рынке задают лишь 10–12, на их долю приходится основной объем выданных кредитов. По мнению экспертов, вряд ли состав лидеров принципиально изменится в 2007 году. «Позиции Сбербанка и ВТБ, имеющих разветвленную региональную сеть, вряд ли существенно пошатнутся», — считает руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН — агентство недвижимости» Сергей Махоткин. А вот среди первой десятки ипотечных кредиторов расклад может измениться благодаря выходу на рынок таких зубров, как Альфа-банк и Home Credit & Finance Bank, а также появлению новых иностранных кредиторов. «В 2007 году в Россию с ипотекой собирается прийти довольно большое количество западных банков, которые смогут предложить более выгодные условия как по ставкам, так и по сервису», — предсказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Михаил Ковалев. 
 
Большинство крупных кредиторов рассчитывают в следующем году достичь не меньших результатов в наращивании ипотечного портфеля. «Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 5%, — комментирует ситуацию начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Если будет платежеспособный спрос, а цены не начнут расти прошлогодними темпами, вполне можно ожидать, что ипотечные сделки займут на рынке около 9–10%». По другим предположениям, их доля будет еще больше — 20–30%. 
 
Скорее всего, за ближайшие месяцы увеличится не только общее число покупок жилья в кредит, но и вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка — поправка в Федеральный закон №214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек, как черт от ладана.
 
Дешевле не будет
 
Наступивший год станет периодом в большей степени экстенсивного, чем интенсивного развития ипотеки. То есть у банков увеличатся объемы ипотечных портфелей и число заемщиков, а вот сами условия кредитования вряд ли существенно изменятся. Так, ожидать заметного понижения процентной ставки не стоит. «Ставки — это производная от целого ряда рыночных факторов, — поясняет Игорь Жигунов. — Их величина зависит от стоимости привлекаемого ресурса, рейтинга заемщика, уровня правовых и кредитных рисков, темпов развития экономики страны. Действующие сегодня в РФ ставки вполне адекватны и соответствуют реалиям рынка. Если они и будут корректироваться, то в пределах 0,5–1%. Вполне возможно, что к концу года их уровень составит 9–10% в валюте и 11–12% в рублях». Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физлицами Роман Воробьев отмечает, что за последние несколько лет ставки по ипотеке уже существенно снизились, и банки сейчас предоставляют кредиты под достаточно низкий процент. «Вероятно, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям — 11%. Минимальная планка опустится до 8,9%. Возможно, первая “восьмерка” мелькнет к концу года», — предполагает Сергей Махоткин. 
 
Одна из популярных версий будущей траектории ставок предполагает выравнивание процентов по рублевым и валютным кредитам. Начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов считает, что, «учитывая динамику курса доллара по отношению к рублю, можно предположить, что став