Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

19.11.2007

Газета "Ведомости" №72 от 24 апреля 2006 г.

На рынке коммерческой недвижимости серьезный разговор начинается с серьезных сумм - и зачастую через посредника. Но далее в самом крупном объекте есть один квадратный метр, о котором и говорить, казалось бы, неприлично, но без которого сложно представить любой современный торговый или офисный центр, - это место для банкомата.
Рынок, которого нет
Все сделки на российском рынке недвижимости проходят в единой системе координат, в которой одно из главных мест занимает масштаб сделки, определяемый либо по величине инвестиций, либо по количеству арендуемых площадей, либо по стоимости объекта купли-продажи. Чем выше денежный эквивалент заключенной сделки, тем она важнее. В идеале каждая компания, предложившая лучшие условия, выигрывает, и о ее победе общественность и журналисты обычно узнают от посредников, помогавших в заключении соглашения, - чаще всего риэлторских агентств. Так как обычно комиссионные таких компаний составляют от 2% до 5%, общая сумма контракта должна соответствовать затраченным усилиям, а следовательно, если говорить о коммерческой недвижимости, общая площадь выведенной на рынок недвижимости составит не одну сотню квадратных метров. С местами под банкоматы все гораздо сложнее - прежде всего потому, что для размещения банкомата требуется всего один-единственный квадратный метр. Таким образом, сделка теряет понятие масштаба и, следовательно, интерес для посредников.
"Коммерческие банки не раз обращались к нам с целью поиска и аренды площадей под банкоматы. Но, как правило, договоры на поиск таких площадей не заключаются, поскольку размер возможной комиссии слишком мал при достаточно больших усилиях, потраченных на совершение сделки", - объясняет руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-Недвижимости" Айдар Галеев. Такого же мнения придерживаются большинство риэлторских агентств. В результате банки лишаются возможности привлечь профессионального посредника, что чаще всего означает отсутствие цивилизованного вторичного рынка с множеством консультантов, базами предложений и типовыми договорами на заключение контракта.
С другой стороны, сами банки вряд ли станут продавать друг другу заветные квадратные метры, потому что в этом случае продавец не только не пополняет свой бюджет, но и уступает свое место конкуренту. Так как расходы на содержание банкомата чрезвычайно малы, никакой прибыли от его продажи ни одно кредитное учреждение не получит. В такой ситуации кредитные учреждения вынуждены оставить за бортом стандартные рыночные отношения и погрузиться в пучину экономического лоббирования - прямых договоренностей с владельцами и девелоперами офисных и торговых центров. Даже если риэлторское агентство согласится помочь в этом банку, оно также выступит в роли профессионального лоббиста. "Налаживание контактов с владельцами и управляющими крупных торговых центров, ведение переговоров об условиях сделки и заключение договоров на аренду площадей под банкоматы входит в должностные обязанности одного специалиста", - рассказывает заместитель председателя СДМ-Банка Владимир Луценко.
В одной упряжке
В результате успешных договоренностей появляются надежные тандемы банков и владельцев торговой или офисной недвижимости, которые, в частности, заключают друг с другом договор об аренде нескольких квадратных метров для нескольких банкоматов. "Тандемы коммерческих банков и торговых сетей - достаточно распространенная практика. Примеры некоторых из них: "Ашан" и "Мега" - Сбербанк и ДельтаБанк, "Перекресток" - Альфа-банк и ряд других", - говорит специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури.
Аналогичным примером сотрудничества, по мнению руководителя проектов Vesco Consulting Олега Разина, является размещение банкоматов Московского международного банка в супермаркетах "Лента". "Программа МДМ-банка и "Седьмого континента" включает выпуск совместных кредитных карт и размещение порядка 40 офисов МДМ-банка, ориентированных на предоставление розничных услуг, в помещениях "Седьмого континента", - добавляет эксперт. Самым показательным примером такого тандема, по словам специалистов, является размещение банкоматов Банка Москвы в здании московской мэрии.
Таким образом, возникают не только крепкие партнерские отношения, но и стратегические альянсы, в частности позволяющие торговым сетям конкурировать друг с другом. Например, как "Перекресток" и "Седьмой континент" занимают на рынке одну нишу, так и предоставившие им свои банкоматы Альфа-банк и МДМ-банк являются кредитными учреждениями одного уровня. Поэтому наиболее адекватным примером такого сотрудничества можно считать ситуацию, когда банкомат и здание принадлежат одному владельцу. "Также обычна ситуация, когда и девелопер, и банк входят в одну группу компаний. Например, в торговом центре "Галерея Аэропорт" (девелопер и управляющая компания - "Гарант-Инвест Недвижимость") представлен коммерческий банк "Гарант-Инвест", - говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
Виды присутствия
По мнению экспертов, банки размещают свои банкоматы в определенных офисных или торговых центрах не по отдельной договоренности, а в рамках более крупных сделок. В частности, банк может выступать в роли соинвестора строительства самого комплекса, в котором позднее будут расположены его банкоматы, и в этом случае "заветный квадратный метр" станет одним из бонусов проекта. По словам Олега Войцеховского, торговый центр, как правило, устанавливает на своих площадях банкоматы и открывает отделения тех банков, с которыми тесно связана девелоперская компания. "Банк может выступать инвестором объекта или обслуживать счета владельцев торговой недвижимости", - считает эксперт. По его данным, примером такой тенденции является размещение банкоматов банка "Славянский кредит" в торговых комплексах "Золотой Вавилон". "В основном мы размещаем банкоматы в торговых центрах, с которыми у банка имеются какие-либо взаимоотношения, например при кредитовании строительства торгового центра. Тогда нам предлагаются более выгодные условия аренды", -подтверждает это мнение Владимир Луценко.
В другом случае банкомат может быть установлен, если его владелец сам является арендатором в торговом или офисном центре. При этом совсем не обязательно, чтобы банкомат находился на той же территории. "Если среди арендаторов офисного центра есть банк, то обычно в договоре аренды оговариваются условия, что в здании устанавливается банкомат банка-арендатора", - говорит руководитель направления коммерческой недвижимости компании "МИАН - Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев. "Как правило, в офисных центрах банкоматы размещают банки - арендаторы офисных помещений. Банкомат может быть расположен как в офисе банка, так и во входной группе", - соглашается со своим коллегой Олег Разин. В качестве примера такого сотрудничества руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле приводит сделки по аренде площадей банками Garanti Bank и ICICI Bank в бизнес-центре "Капитал Плаза".
Однако, даже если банк не участвовал в строительстве самого офисного центра и не арендует в нем помещение под офис, у него есть возможность поставить в нем свой банкомат, чтобы работники здания получали в нем свою зарплату. "В СДМ-Банке существует практика заключения соглашений с якорными арендаторами офисных центров в рамках зарплатных проектов с компаниями, расположенными в данных помещениях", - рассказывает Владимир Луценко. В целом, по мнению экспертов, такое решение является наиболее частотной практикой и практически обязательной, если весь объект находится в аренде или собственности у одной компании.
Другим популярным типом размещения банкоматов является выбор банка, более всего соответствующего классу самого здания. "Если банки не являются арендаторами офисного центра, то в здании можно увидеть банкомат банка или нескольких банков, договорившихся с собственником или управляющей компанией офисного центра. Наличие

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость