Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

19.11.2007

Журнал "Банковское обозрение" №9 сентябрь 2006г.

Если квартира дорожает на 50 тыс. долларов за сутки, заемщики остаются без жилья, а банки - без клиентов.
На недавней конференции, посвященной проблемам развития ипотеки, один банкир рассказал о беспрецедентном случае. Заемщик получил в банке одобрение ипотечного кредита и буквально на следующий день узнал, что цена на квартиру выросла с 220 до 270 тыс. долларов. В результате клиент остался без желанной недвижимости, а банк -с "пустым" кредитным договором на руках.

Гладко только на бумаге

"Это рынок продавца, - говорит директор центра ипотечных программ корпорации "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елена Панова. - Удивляться нечему". И действительно: если рассказанная история и беспрецедентна, то только потому, что в ней фигурируют темпы роста цен рекордные даже по нынешним "тучным" для рынка недвижимости временам. 50 тыс. долларов сверх ранее оговоренной суммы - ситуация не совсем стандартная. А вот разрыв ипотечных сделок до начала их реализации как раз дело для рынка привычное: по оценкам брокеров и риэлторов, на сегодняшний день "пустым" оказывается в среднем каждый третий, а то и каждый второй одобренный кредитный договор. Во всяком случае, именно такие цифры привел президент Внешторгбанка Андрей Костин во время своей встречи с Президентом РФ Владимиром Путиным в начале лета. Тогда на вопрос, почему ипотечное кредитование развивается недостаточно быстрыми темпами, глава второго по величине банка в России ответил - потому, что все больше одобренных ипотечных договоров распадается, так и не успев дойти до стадии реализации. Год назад у ВТБ распадался так каждый третий договор, теперь на бумаге уже остается каждый второй.

По словам участников рынка, если глава ВТБ и сгустил краски, то не слишком сильно. Коммерческие банки, со своей стороны, признают, что срывается от 20 до 50% одобренных договоров о предоставлении ипотечных кредитов. Во всяком случае, именно такова ситуация в двух "ипотечных столицах" - Москве и Санкт-Петербурге. В городе на Неве положение еще не критическое: число удачных сделок здесь составляет от 50 до 70% от общего числа одобренных кредитных договоров. Зато в Москве, если верить ипотечным брокерам, срывается уже каждая третья, а то и вторая сделка. И признают это уже не только брокеры и риэлторы, но и сами банкиры.

"Порядка 20 - 30% сделок не доходят до реализации, а около 25% клиентов с одобрением от банка не могут приобрести квартиру по ипотеке - нет предложения или продавец ставит такого покупателя в последнюю очередь", - говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. "Парадокс - с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в десять раз, а за три месяца - с февраля по май текущего года - завершенных ипотечных сделок практически не было", - резюмирует руководитель аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник. А директор департамента риэлторских услуг корпорации "Бест-Недвижимость" Лариса Патлух приводит такие данные: "Мы в нашей компании, чтобы застраховаться от массового срыва сделок с куплей-продажей недвижимости, разработали такую схему: квартиры, которые оказываются в "зоне риска", мы выкупаем для наших клиентов. Так вот, за прошедшие полгода, когда для рынка был характерен галопирующий рост цен, объемы выкупа недвижимости нашей компанией выросли в два раза! Конечно, прямой зависимости тут нет: не все квартиры были выкуплены в результате того, что распались, не дойдя до реализации, ипотечные договора. Но не думаю, что я сильно ошибусь, если скажу, что объемы выкупа как раз такой недвижимости увеличились по сравнению с концом прошлого года в полтора раза".

Как подчеркивают эксперты, летом ситуация более или менее стабилизировалась: немного сократился спрос, что привело к замедлению темпов роста цен на жилье. Однако, по мнению специалистов, несмотря на эти сезонные колебания, тенденция на ипотечном рынке останется прежней: цены на квадратные метры будут расти, пусть и не галопирующими темпами, а значительная часть одобренных ипотечных договоров будет оставаться нереализованной. "Для июля и августа характерно снижение деловой активности: банки уходят на летние каникулы, да и потенциальные заемщики, которые преимущественно принадлежат к "бизнес", а не к "эконом-классу", предпочитают в этом месяце отдыхать. Но уже осенью рынок ипотечного кредитования возобновит работу в прежнем режиме", - говорит Лариса Патлух (Бест-Недвижимость).

Кто виноват?

Ответ на вопрос, на ком или на чем лежит ответственность за срыв ипотечных сделок, напрашивается сам собой: 99, 9% из них не реализуется из-за того, что темпы роста цен на квадратные метры опережают и темпы роста доходов населения и динамику объемов кредитов, которые банки готовы предоставлять клиентам для приобретения недвижимости. Цифры подтверждают это: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в апреле индекс средней стоимости жилья в Москве рос со скоростью 2, 4% в неделю, то есть квадратные метры за семь календарных дней дорожали в среднем на 70 - 75 долларов. В целом, по итогам первого квартала, как подчеркивает Игорь Жигунов, цены на столичную недвижимость увеличились на 10- 15%. Следующие три месяца принесли с собой новые рекорды: стоимость жилья за неделю поднималась в среднем на 18 - 20%, так что теперь в отдельных районах столицы она уже достигла 4000 долларов за квадратный метр.

Фактически рынок выполнил "пятилетку в три года", как говорили в советские времена: аналитики прогнозировали, что 4-тысячной отметки цены достигнут к декабрю 2006 года - январю 2007 года, а рубеж был взят уже в июле. Поэтому, по мнению экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", не исключено, что к концу года стоимость квадратного метра в столице подрастет до 5900 - 6000 долларов. Учитывая то, что 2 января 2006 года этот показатель составлял 2305 долларов (тогда недельный рост цен был равен 0, 7%), за 2006 год цены на московскую недвижимость вполне могут вырасти в 2, 5 раза. Такое развитие ситуации представляется тем более возможным потому, что спрос на жилье не падает, а объемы строительства, если и увеличиваются, то недостаточно для того, чтобы "охладить" рынок жилья.

Банкиры считают, что ответственность за все происходящее лежит на застройщиках и на городских властях: первые медленно строят, слишком "задирают" цены, вторые - создают административные препоны, которые в итоге влияют на окончательную стоимость жилья. "Конечно, это не единственный фактор, способствующий росту цен на недвижимость, но сбрасывать его со счетов было бы неправильно, - утверждает начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. - Тут возникает своего рода заколдованный круг: мы задаемся вопросом, почему цены растут так быстро, и получаем ответ: потому, что спрос превышает предложение. Естественно, сразу же возникает вопрос, а почему он превышает. Ответ - потому, что стали меньше строить. А почему стали меньше строить?
Ответ - потому, что существуют препоны для строительства, много строек заморожены, потому что нет разрешительной документации. То есть в конечном счете мы приходим к наличию административных барьеров. Со всеми вытекающими отсюда последствиями для ценовой ситуации на рынке".

Небанковские участники рынка, впрочем, считают, что и сами банки небезгрешны. По их словам, российские финансово-кредитные структуры сейчас выдают кредиты, на которые можно приобрести разве что "убитую" однокомнатную квартиру. Например, цена двухкомнатной квартиры площадью в 60 квадратных метров уже сейчас достигает (а то и превышает) на столичном рынке 200 тыс. долларов. При этом в пределах МКАД, где средняя площадь квартиры составляет 106 квадратных метров, жилье обойдется покупателю не меньше чем в 350 - 400 тыс. долларов, а в пределах Третьего транспортного кольца оно может потянуть и на миллион долларов. Средняя же сумма ипотечного кредита составляет на сегодняшний день 100 - 150 тыс. долларов, максимум - 200. Хотя, как признается Игорь Жигунов (Городской ипотечный банк), постепенно этот показатель растет, и по М

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость