Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

16.11.2007

 

Журнал "ПОПУЛЯРНЫЕ ФИНАНСЫ" №12, декабрь 2006г.

ЖИЗНЕННО НЕОБХОДИМО МНОГО ДЕНЕГ И СРАЗУ — С ТАКОЙ ПРОБЛЕМОЙ, УВЫ, МНОГИМ ПРИХОДИТСЯ СТАЛКИВАТЬСЯ. НАИБОЛЕЕ ОЧЕВИДНЫЙ СПОСОБ — ОБРАТИТЬСЯ В БАНК. ОДНАКО ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРУПНОЙ СУММЫ В МАКСИМАЛЬНО СЖАТЫЕ СРОКИ СКОРЕЕ ВСЕГО ПОТРЕБУЕТСЯ ЗАЛОГ, ГАРАНТИРУЮЩИЙ БАНКУ, ЧТО ЕГО ДЕНЬГИ НЕ УЛЕТЯТ В ТРУБУ. ЧТО МОЖЕТ ВЫСТУПАТЬ В ВИДЕ ЗАЛОГА, КАК ЕГО КАЧЕСТВО СКАЗЫВАЕТСЯ НА УСЛОВИЯХ КРЕДИТА И НА КАКИЕ СУММЫ МОЖЕТ РАССЧИТЫВАТЬ ЗАЕМЩИК — В СТАТЬЕ «ПОПУЛЯРНЫХ ФИНАНСОВ».

Особенность залогового кредитования, как это со всей очевидностью следует из его названия, в том, что банк, выдавая вам деньги, в качестве обеспечения кредита накладывает залог на то или иное ваше имущество. Это может быть как товар, который, собственно, и приобретается на одолженные средства, так и что-то другое. Вот об этом другом и пойдет речь.

ЗАЛОГИ МЕТРОВОГО ФОРМАТА
Самый кредитоемкий, если можно так выразиться, залог — это, конечно, недвижимость.
Согласно исследованию, проведенному «Росгосстрахом» в крупных и средних городах России с населением более 500 тыс. человек, приобретение квартиры — одна из главных потребностей россиян, независимо оттого, к какой имущественной группе они принадлежат. В то же время квартиру, как правило, покупают ради улучшения жилищных условий— в большинстве случаев у россиян уже есть какая-то недвижимость. Поэтому желаемая цель обычно достигается с помощью одновременной покупки новой и продажи старой квартиры с внесением разницы в их стоимости наличными.
Однако реализация этой схемы связана с одной проблемой. Сделки по покупке одной квартиры и продаже другой обычно растягиваются во времени. И сегодня, когда цены на жилые метры растут со страшной силой и чуть ли не каждый день, весьма велика вероятность того, что суммы, накопленной для покрытия разницы, может элементарно не хватить на ту квартиру, которая уже присмотрена для покупки. Таким образом, выход один — использование заемных средств. Очевидно, что к нему придется прибегнуть и в том случае, если накоплений у вас попросту нет. Программы ипотечного кредитования под залог не приобретаемого, а уже имеющегося жилья есть во многих банках. К примеру, в Русском ипотечном банке по программе «Новые метры» заемщик, взявший кредит, получает отсрочку на шесть месяцев, в течение которых он может продать имеющееся жилье и погасить ого-
воренную часть долга и проценты банку. Применение этой схемы стало возможно благодаря тому, поясняет Екатерина Алехина, ипотечный брокер компании «Золотые ворота», что банк предварительно заключает договор купли-продажи на квартиру заемщика. Этот документ и является своеобразным залогом. Международный московский банк под залог имеющегося жилья выдает кредиты, которые могут быть потрачены как на приобретение квартиры на вторичном или первичном рынке жилья, готового или недостроенного дома, строительство жилого дома (коттеджа), так и на покупку земли, ремонт, рефинансирование кредита, ранее полученного на покупку жилой квартиры или дома. Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов отмечает такую важную особенность этого кредита: «Не позднее трех месяцев от даты использования кредита (а в случае использования кредита на ремонт или строительство — не позднее одного года) заемщик обязательно должен представить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств. Если заемщик документально не подтвердил целевое использование всей суммы кредита, то на него будет наложен штраф в размере, установленном кредитным договором, а неподтвержденную часть целевого кредита он должен будет вернуть. Если заемщик не подтвердил целевое использование более чем 50% суммы кредита и отказался вернуть банку соответствующие денежные средства, принимается решение о досрочном истребовании». В ВТБ 24 все не так строго, если вы с самого начала укажете, что кредит под залог недвижимости берется на потребительские цели. Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Мария Серова поясняет: «Если кредитные средства под залог недвижимости предоставляются на потребительские цели, заемщик может их потратить по собственному выбору, не предоставляя при этом отчет банку». В Абсолют банке залог уже имеющейся недвижимости выступает составной частью программы «Ипотека без первоначального взноса». Суть ее в том, что банк выдает вам два кредита: один— стандартный ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке, другой — на формирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости. Если же имеющееся жилье будет продаваться, то задолженность по второму кредиту необходимо погасить в конце срока кредитования (максимум— через три года). Таким образом, на первоначальном этапе банк располагает двумя залогами. Как при этом заемщик может продать имеющуюся квартиру? Руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка Сергей Даньков рассказывает: «Чтобы реализовать предмет залога для целей погашения кредита на первоначальный взнос, банк снимает с него обременение и совершает обычную сделку купли-продажи, но с условием, что к денежным средствам на сумму кредитного остатка будут иметь право доступа сотрудники банка. При этом регистрация сделки также производится сотрудниками банка». Ключевой вопрос во всех этих схемах— как оценивать стоимость закладываемого жилья. Обычно оценку недвижимости, принадлежащей заемщику, производят оценочные компании — партнеры банка-кредитора.
Параллельно оценивается платежеспособность заемщика. «Все наши ипотечные кредиты, в том числе программа, предполагающая залог имеющегося жилья, не являются ломбардными кредитами, и предоставляются только тем заемщикам, занятость и стабильный доход которых позволяют обслуживать ежемесячные платежи», — комментирует Мария Серова из ВТБ 24. Впрочем, есть и такие ипотечные программы, у которых сумма кредита зависит исключительно от стоимости имущества, передаваемого в залог. Пример — кредит Сбербанка «Ипотечный+», выдаваемый с учетом суммарного актива. Как поясняют в Сбербанке, в суммарный актив могут быть включены принадлежащие на праве собственности заемщику: квартиры и индивидуальные жилые дома (в том числе коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги); автомобили и иные транспортные средства; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. Но при этом оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 млн руб. или эквивалента этой суммы в иностранной валюте. Зато, как уже говорилось, максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков.
Но в любом случае он не будет превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости. Эта программа также предполагает, что заемщик должен подтвердить банку целевое расходование кредитных средств.
ТЕРПЕЛИВЫЕ БУМАГИ
Если вы не располагаете недвижимостью, то что еще можно предложить в банку в качестве залога? Если свободные средства вы храните не по старинке, в чулке, а вкл адыв аете в ценные бумаги, в паи ПИФон, металлические счета, открываете срочные депозиты, то они вполне сгодятся для этой цели. Важно только иметь в виду, что, как правило, деньги под такой залог выдаются на небольшой срок и при условии, что вы клиент банка. Например, в Банке Москвы максимальный срок по кредиту «Под залог паев ПИФов» составляет 12 месяцев. Как уточняет начальник управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса Банка Москвы Дмитрий Солодов, эта программа кредитования не предусматривает обязательной оценки доходов заемщика. «Сумма кредита определяется только в зависимости от количества и оценочной стоимости паев (до 75%), — поясняет он. — В залог принимаются инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов под управлением ЗЛО «УК Банка Москвы» (за исключением ПИФ «Кузнецкий мост»)

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость