Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

16.11.2007

 

Журнал "ПРОФИЛЬ" №5 от 12 февраля 2007г.

"Почему квартиру в Москве по программе "Доступное жилье" может купить только Билл Гейтс? И то - в ипотеку", - услышала я недавно по радио злую шутку. А ведь действительно, что бы ни творилось на рынке, какие бы программы власти ни придумывали - позволить себе купить жилье могут только очень обеспеченные люди.
Вот сейчас цены ка-а-ак рухнут!" - потирает руки мой коллега Александр. Он давно мечтает обзавестись квартирой - пусть даже и на окраине, однако бесконечное дорожание московской недвижимости охлаждало его пыл. Но как только появились первые данные о замедлении темпов роста, Александр засуетился. "Скоро жилье подешевеет, и можно брать ипотеку", - размышляет он.
Оптимизма прибавляют и послабления, на которые теперь идут банки, предлагая кредиты на жилье. Именно прошлый год "породил" такие ипотечные явления, как кредит без первоначального взноса и экспресс-кредитование. Причем даже с учетом временной стагнации цен на рынке недвижимости банкиры не собираются отказываться от предложенных ранее поблажек.
Напротив, ряд банков уже с начала этого года объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, а другие готовятся к "благотворительности".

Стремительный рост

Тех, кто не стал ждать, как Александр, падения цен на жилье, в прошлом году оказалось достаточно. По оценкам Ильи Зибарева, руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка, в 2006 году общий объем выданных в России ипотечных кредитов составил $6,5 млрд., а суммарный объем ипотечных портфелей банков достиг $10 млрд. По его словам, прошедший год был отмечен усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования: если в 2005 году 300 банков имели ипотечные программы, то в 2006-м - уже 600. И это при том, что рост цен на рынке недвижимости был феноменальным - цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70- 100%, на конец 2006 года средняя цена 1 кв. м в городах-миллионниках составила $1390.
У гендиректора рефинансирующей компании "АТТА Ипотека" Александра Черняка еще более внушительные цифры: по его словам, объем выданных рублевых и ипотечных кредитов на конец 2006 года составлял $8,5 млрд., из которых $7 млрд. приходится на долю банков и $1,5 млрд. - на долю небанковских организаций.
Тем не менее в общей массе сделок по приобретению недвижимости процент ипотечных займов пока невелик. По словам начальника департамента управления кредитования СДМ-Банка Сергея Козлова, эта цифра в целом по России составляет 5%.
В Москве дела обстоят получше - столица может похвастаться показателем в 10%, что на 6 процентных пунктов выше, чем пять лет назад. Такая ситуация легко объяснима: для многих ипотека стала единственным способом приобрести в столице жилье, цены на которое достигли заоблачных высот. За 2006 год рынок российской ипотеки совершил самый мощный за всю свою историю рывок, увеличившись более чем в два раза.

Кредитные фокусы
Дешеветь московские хоромы начали совсем недавно: по сравнению с декабрьским уровнем цены на столичную недвижимость все же выросли на 0,4%. Однако куда им до осени-2006, когда квадратный метр дорожал ежемесячно на 12-16%! В четвертом квартале прошлого года стоимость жилья менялась так стремительно, что за два-три дня оговоренная между банком и заемщиком сумма ипотечного кредита часто становилась недостаточной для покупки квартиры: в результате клиент терял квартиру, а банк - заемщика.
Такая ситуация заставила банки разработать новый продукт - кредит без первоначального взноса (для тех, у кого нет средств даже на взнос в 10-20% от стоимости жилья). О желании выдавать кредиты, не требуя от клиента внесения собственных средств, в свое время заявили "ВТБ 24", Экспобанк, Банк Москвы, DeltaCredit и Городской ипотечный банк. Суть предложения в следующем: заемщик берет в банке два кредита - потребительский (на первоначальный взнос в 15% от стоимости квартиры) и ипотечный (на оставшиеся 85%). Решиться на такое банкам позволил бешеный рост цен: через некоторое время приобретенная в ипотеку квартира сильно дорожала, в результате риски снижались - даже в случае дефолта заемщика банк мог реализовать квартиру дороже ее первоначальной стоимости.
Но и тогда, когда рост цен остановился, банки не стали отказываться от услуги (если не считать программы Банка Москвы, которая будет действовать до 1 июля 2007 года). Дело в том, что кредитные организации, практикующие ипотеку без первоначального взноса, стараются не увлекаться раздачей таких ссуд, поэтому их доля в общем кредитном портфеле невелика.
"В условиях жесткой конкуренции многие банки снизили первоначальный взнос, а некоторые отменили его совсем, причем их количество постоянно растет. Данный продукт пользуется большим спросом. Тем не менее уменьшение этого взноса существенно увеличивает риски банков, хотя и стимулирует рост продаж", - говорит зампред Абсолют Банка Олег Скворцов. Сам "Абсолют" предпочел перестраховаться: кредит без первоначального взноса банк выдает только на покупку вторички заемщикам, у которых уже есть жилье.
Наравне с этим за прошлый год существенно упростилась процедура выдачи кредита: практически у всех крупных банков срок рассмотрения заявки сократился с 10-15 до 3-5 дней (правда, такая система действовала только для клиентов с готовым пакетом необходимых документов).
Другие банки пошли еще дальше и сократили общение с клиентом до двух суток. "Ипотечный экспресс" предполагает, что в течение этого времени вы при наличии всех необходимых документов сможете не только узнать о решении банка по поводу вашей заявки, но и оформить кредитный договор и получить деньги. Самые известные на рынке ипотечные "экспрессы" - это "Экспресс-ипотека" в Юниаструм Банке (решение в течение 48 часов) и "Кредит за 16 рабочих часов" в Городском ипотечном банке.
Однако большинство банкиров все же не стали внедрять подобную услугу. А сейчас, когда рынок стабилизировался, необходимость в этом отпала. Торопиться с выдачей кредита, недостаточно веско оценивая риски, банкам явно не на руку.
Не стоит забывать, что банкиры умеют считать лучше других, а потому их "доброта" подкреплена тщательными прочетами, расчетами и прогнозами. "Как правило, отсутствие первоначального взноса компенсируется другими параметрами кредита (например, более высокой ставкой). При экспресс-кредитовании, наоборот, могут применяться повышенные требования к размеру первоначального взноса", - поясняет первый зампред Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

Ставок больше нет
В этом году самым многообещающее явление на ипотечном рынке - снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию: с начала года их уже понизили Альфа-банк, Московский кредитный банк, Московский банк реконструкции и развития, рефинансирующая компания "АТТА Ипотека" и банк "Агроимпульс". Стоимость кредитов упала на 0,2-5 процентных пунктов.
"Тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам существует. Это связано не только с рыночной ситуацией, но и с политикой государства, рассматривающего возможность решения проблемы с жильем для населения через социальные ипотечные программы. Ставки и условия по указанным программам, вероятно, будут влиять на рыночные программы. Вполне может быть, что в дальнейшем процентные ставки по ипотечному кредитованию в рублях приблизятся к ставке рефинансирования ЦБ РФ (10,5% годовых. - "Профиль")", - считает начальник управления кредитования физлиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка Григорий Иващенко.
Однако банкиры напоминают о том, что уровень ставки по ипотеке зависит в первую очередь от конъюнктуры рынка, а не от пожеланий заемщиков и лояльности банкиров. "Технологически ипотечное кредитование стало легким. Доступность определяется доходами населения и ценами на жилье", - считает руководитель ипотечного направления РосЕвроБанка Сергей Гордейко.
По его словам, РосЕвроБанк планирует обязательно смягчить условия по выдаче ипотечных кредитов "в части упрощения процедур рассмотрения и улучшения качества обслуживания", однако

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость