Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

16.11.2007

Газета "РБК DAILY" №87 от 17 мая 2007г.

Особенности ипотеки в экзотических валютах.

О возможности получить ипотечный кредит в непривычных для россиян валютах стало известно менее месяца назад. Первым о готовности кредитовать в швейцарских франках, а позже и в японских иенах во всех регионах своего присутствия заявил Банк Москвы, но, похоже, скоро предложение увеличится. Программу кредитования в швейцарских франках готовит к запуску Инвестсбербанк, входящий в венгерскую группу OTP, которая давно предлагает подобные кредиты в странах Восточной Европы. Изучает возможность кредитования в иенах специализированный ипотечный банк DeltaCredit, обещая ставки ниже психологического барьера — от 3,5% годовых.

Очевидное и неявное

Самое очевидное достоинство кредитов в валютах, уже получивших название экзотических, — низкая ставка. Банк Москвы предлагает ипотеку в швейцарских франках по ставке от 7% годовых, ставка в иенах (пока только номинальная) — от 6% годовых. И это не предел: ставки могли бы быть и ниже, поскольку для самих банков привлечение средств в этих валютах обходится вдвое-втрое дешевле, чем, например, в долларах США. Так, в начале мая трехмесячная межбанковская ставка Libor в долларах составляла около 5,4%, в швейцарских франках — 2,3%, в японских иенах — 0,7%. А если учесть и премию за привлечение кредита, у банков остается гораздо меньше возможностей снижать ставки для клиентов по кредитам в долларах. Сегодня долларовая ипотека обходится заемщикам не дешевле 9% годовых.
По словам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, у нетрадиционной ипотеки есть и неявный плюс — благодаря более низкой ставке в кредит можно получить большую сумму. Для клиентов, которые не могли себе позволить ипотеку даже в долларах, появляется шанс.
На примере видно, сколько заемщик с официально подтвержденной заработной платой в 1700 долл. может получить по программам ипотеки без первоначального взноса на максимальный срок (у Банка Москвы это 25 лет) в разных валютах. По курсу на 5 мая 2007 года (калькулятор Reuters) заработная плата заемщика составляла 43 809 руб., или 1250 евро, или 204 272 иены, или 2059 швейцарских франков.

Курсовые и налоговые недостатки

Однако слишком низкие ставки по кредитам по российским законам считаются выгодой, которую получает заемщик. И эта выгода облагается налогом на доходы по традиционным ставкам — 13% с резидентов России и 30% — с нерезидентов. Но все не так страшно, поскольку налогом облагается лишь разница между указанными в Налоговом кодексе параметрами и реальными ставками, которые предложил банк. Минимальные ставки кредитов определены в ст. 212 НК РФ: три четверти ставки рефинансирования Центробанка (сейчас 10,5%) для рублевых кредитов — то есть 7,8% и строго 9% — по кредитам в любой иной валюте. Например, если в год за кредит в 100 тыс. швейцарских франков будет заплачено 7 тыс. франков процентов (что соответствует ставке 7% годовых) вместо 9 тыс. франков (по ставке 9% годовых), налог начислят лишь на сэкономленные 2 тыс. франков (2 000 х 0,13 = 260 франков). Даже при этом условии заемщик получит 1740 франков чистой выгоды.
Правда, к уплате налога с материальной выгоды от кредита прилагается ежегодная подача налоговой декларации. И если перечислить необходимый налог банк сможет по поручению заемщика, то декларацию придется заполнять раз в год лично или, кому позволяют возможности налоговой инспекции, отправлять ее через Интернет.
Существенный недостаток новых предложений — валютный риск. Впрочем, его несет любой заемщик, взявший кредит в валюте. Банкиры в один голос заявляют: кредит с минимальными неожиданностями — тот, что взят в валюте зарплаты. Как изменится курс к рублю американского доллара, евро или франка на протяжении 25 лет, не возьмется предсказать ни один аналитик — слишком много факторов неопределенности.
Свои достоинства и недостатки есть у всех валют. Швейцарский франк считается валютой с одним из самых стабильных курсов наряду с английским фунтом. Но именно он вместе с фунтом и золотом начинает расти в периоды экономической или политической нестабильности — инвесторы продают опасные акции и стараются переждать бурю в надежных активах. Курс иены на мировых рынках сейчас обновляет рекорды минимумов: если весной 2001 года рекордным падением японской валюты считалось 127 иен за доллар, то сейчас, через шесть лет, курс составляет 120 иен за доллар (и это при том, что сам доллар переживает не лучшие времена). Долго так продолжаться не может, считают аналитики, ожидая роста иены. Но когда это случится, насколько и за какой период — долгосрочных прогнозов не дает никто. Не стоит забывать и про курс российского правительства на укрепление рубля — ведь большинству придется вносить в счет платежа по кредиту именно рубли с последующей конвертацией.
«Обе валюты малопредсказуемы, поскольку из-за низких процентных ставок по ним активно используются спекулянтами (иена в большей степени, франк в меньшей)», — говорит про иену и швейцарский франк аналитик банка «Глобэкс» Владимир Абрамов. Он не исключает, что в течение коротких периодов времени возможны колебания курсов этих валют по отношению к доллару, а вслед за ним и к рублю на 3–5%.

Дополнительные расходы

Скептики из числа банкиров и экспертов особо отмечают необходимость дополнительных расходов на конвертацию при ипотеке в нетрадиционных валютах. С одной стороны, при ипотеке в долларах конвертации тоже не избежать. Но если заемщик, недовольный курсом обмена в «своем» банке, сможет купить доллары в любом обменном пункте, в случае со швейцарской и тем более японской валютой проблемы могут возникнуть даже в крупных городах. Правда, случаи, когда банки устанавливают курсы менее выгодные, чем обменные пункты, скорее исключение. «Никто не совершает сделки по купле-продаже жилья во франках или иенах. Даже евро — редкое исключение», — заявляют риэлторы и банкиры. И поскольку это действительно так, конвертация потребуется и той сумме, что заемщик получит в кредит.
«Мы уже устанавливаем наиболее выгодные курсы по франку, поскольку можем себе это позволить благодаря большому объему операций с этой валютой», — пояснил Вячеслав Шаламов из Банка Москвы. По его словам, банк всегда может рассмотреть просьбу заемщика и установить для него индивидуальный курс конвертации. Тем не менее расходы на ежемесячную конвертацию, как правило, рублевой зарплаты в иены или франки (так же, как в доллары или евро) в любом случае будут, их нужно заложить в стоимость кредита.

Узкая ниша

«На мой взгляд, ипотечные кредиты, номинированные в «экзотических» валютах, имеют очень узкую нишу. Они могут быть ориентированы на представителей среднего класса и бизнес-элиты, которые хорошо разбираются в финансовом рынке вообще и валютном в частности», — говорит менеджер по управлению кредитным портфелем банка «Ренессанс Капитал» Ксения Городничева. По ее мнению, для среднестатистического россиянина и обычная ипотека до сих пор остается сложной по процедуре. Заемщику придется, во-первых, нести дополнительные затраты на конвертацию ежемесячно на протяжении, например, 25 лет пользования кредитом. «Учитывая, что и швейцарский франк, и японская иена пока демонстрируют положительную динамику, можно говорить о том, что заемщик может в итоге заплатить на порядок больше, чем в случае использования кредита, выраженного в рублях, долларах или евро», — полагает она.

«Я считаю, что на рынке не будет ажиотажного спроса на данный продукт, привлекательность ставок будет нивелироваться непонятностью валюты. Намного проще и понятнее для населения пока являются рубли и доллары, даже в евро кредиты еще не столь популярны», — соглашается начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. По его мнению, ввод данного предложения банком основывается скорее на его возможности фондирования во франках или иенах.

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость