Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
Распечатать страницу

Новости

16.11.2007

Газета "ИЗВЕСТИЯ" №93 от 30 мая 2007г.

Снижение цен на жилье приведет к ухудшению условий ипотечного кредитования.
мае стало окончательно ясно, что снижение цен на столичное жилье - это не временное явление, а устойчивая тенденция. Банкиры зорко следят за развитием ситуации на рынке недвижимости и готовятся предпринять все меры для защиты своих интересов, если цены на жилье будут падать дальше. Ужесточение требований к заемщику и залогу, увеличение первоначального взноса и процентов по кредиту - вот далеко не полный перечень мер, которые готовятся принять банки в целях самообороны.
"Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005 - 2006 годов. Цены на жилье с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, - говорит руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко. - Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года".

Банки готовятся к отступлению
Если для покупателей снижение цен на жилье - это хорошая новость, то для ипотечных банков совсем наоборот. "При ситуации на рынке, когда цены на жилье снижаются, риски банка увеличиваются, так как стоимость обеспечения кредита уменьшается. При такой тенденции банки должны компенсировать увеличение рисков увеличением размера минимального первоначального взноса, - говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. - Если будет продолжаться падение цен, то банки будут прежде всего анализировать, на все ли жилье падают цены или на отдельные типы домов. Если на отдельные типы, то к ним будут применены дополнительные требования или запрет на их кредитование. Если цены падают на всю недвижимость в целом, то, вероятно, увеличатся требования к величине первоначального взноса и объектам залога, то есть будут приниматься к кредитованию наиболее стабильные и высоколиквидные объекты".
Чем ниже опустятся цены, тем сильнее изменятся условия ипотечного кредитования. Как объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов, если цены на жилье в ближайшие два года будут падать на 5 - 10% год, повысится уровень риска ипотечного продукта. "В этих условиях обязательным будет наличие поручителей, - отмечает он. - В случае обвала цен на жилье ипотечный рынок будет характеризоваться неопределенностью и высоким уровнем риска. Можно прогнозировать, что сроки кредитования не будут превышать 15 лет, первоначальный взнос будет составлять не менее 40%. Обязательным будет наличие поручителей и имущества в собственности заемщика, - например, автомобиля, квартиры, дома или земли".
Кроме того, по словам начальника отдела аналитики департамента розничного бизнеса Собинбанка Юлия Смакова, в случае обвала цен на недвижимость вполне возможно, что от заемщика потребуется страховать ответственность перед банками для погашения задолженности в случае дефолта на рынке недвижимости.

Ждем первых симптомов
Самый первый симптом начала ипотечного кризиса - увеличение размеров первоначального взноса. Этот параметр ипотечного кредита, во-первых, легко поддается корректировке, а во-вторых, надежно страхует банк от потерь, связанных с обесцениванием залога.
"Кредитование без первоначального взноса стало возможным благодаря быстрому росту цен на недвижимость. Предоставляя 100% от стоимости приобретаемого жилья, по истечении некоторого времени (от 1 до нескольких месяцев) стоимость обеспечения по отношению к предоставленному кредиту повышается, - объясняет начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена Бушнякова. - В условиях падения цен процесс будет обратный".
А следовательно, как говорит директор департамента по работе с физическими лицами "РосЕвроБанка" Сергей Гордейко, снижение цен на недвижимость, даже незначительное, прежде всего повлияет на требование банков к размеру первоначального взноса. Величина минимального первоначального взноса увеличится. "Кредитные программы "без первоначального взноса" утратят свою актуальность. И банки могут вернуться к классическому первоначальному взносу в 30%, что ощутимо снизит доступность ипотечного кредитования. Так как при сегодняшних ценах 30% - очень серьезная сумма", - отмечает он.
Директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что снижение цен на недвижимость в ближайшие 2 года всего на 6 - 10% может привести к отмене программ кредитования без первоначального взноса, а падение цен на квартиры на 10 - 20% приведет к увеличению размера первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, отмене программ кредитования, которые имеют наибольший риск для банка, и к выходу некоторых игроков с рынка ипотечного кредитования.

Придется отвечать имуществом
При значительном снижении цен на недвижимость банки рискуют столкнуться с проблемой невозвратов. Заемщикам, купившим квартиру с инвестиционными целями, да еще без первоначального взноса, будет выгоднее перестать платить по кредиту за актив, который сильно потерял в цене, чем пускать деньги на ветер. "При падении цен на квартиры количество невозвратов, безусловно, увеличится, в основном за счет лиц, приобретавших недвижимость со спекулятивными целями, - считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. - Но не думаю, что увеличение просрочки будет значительным".
Банки несут серьезные потери, когда обесценивание залога совпадает с дефолтом заемщика. А поскольку спад на рынке недвижимости напрямую не повлияет на доходы заемщиков, Елена Бушнякова считает, что волноваться нечего - за исключением случаев, когда деятельность заемщика связана со сдачей недвижимости в аренду. Ведь ставки по арендной плате будут падать, что приведет к потере части доходов. А вот при условии значительного снижения цен на жилье убытки могут понести банки, у которых стоимость обеспечения в данном случае будет меньше остатка долга по выданным кредитам. "Если придется обращать взыскание на такую недвижимость при текущей ситуации на рынке, то, понятно, возвратить всю сумму долга будет практически невозможно. Пострадают и заемщики, ранее заключившие сделки, - возвращать банку придется сумму, превышающую текущую стоимость недвижимости", - говорит Елена Бушнякова.
Впрочем, прекратить платить по кредиту на практике менее выгодно, чем продолжать выплаты. "Ведь при обращении взыскания на квартиру путем продажи с открытых торгов клиент потеряет не только размер внесенного им первоначального взноса, но и всю сумму уплаченных процентов за весь срок пользования кредитом, - предупреждает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. - То есть заемщик останется и без вложенных в покупку жилья денег, и без квартиры". Кроме того, "при возникновении ситуации, когда денежных средств от продажи предмета залога недостаточно, чтобы покрыть обязательства перед банком, банк может обратить взыскание на иное имущество должника или потребовать замену предмета залога, руководствуясь условиями договора", - предостерегает начальник департамента кредитования и инвестиционных программ Транскапиталбанка Ольга Банных.
При резком снижении цен на заложенные квартиры заемщики могут оказаться в ситуации, когда банк потребует погасить кредит сразу. "У банков, получивших обесцененные залоги, может возникнуть соблазн досрочно востребовать ипотечный кредит, - напоминает Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка "ГЛОБЭКС", - но при безупречной платежной дисциплине заемщика сделать это будет достаточно проблематично для банков". Чтобы не дать банку такую возможность, следует, во-первых, пунктуально платить по кредиту, а во-вторых, внимательно изучать кредитный договор на наличие пункта, дающего возможность банку выкинуть такой номер.

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость