Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
||| Банковская газета ||| Пресс-релизы ||| Публикации
 
Распечатать страницу

Публикации

07.07.2008

КОММЕРСАНТ-ДЕНЬГИ №26 от 07 июля 2008

В большинстве случаев ставка по ипотечному кредиту зависит от величины первоначального взноса, который может внести заемщик, и срока кредитования. Но в последнее время все чаще наблюдается и другая зависимость — от условий досрочного погашения. За право вернуть деньги банку раньше срока заемщику придется заплатить.
Проигрыш на скорости сейчас конкуренция между банками за заемщика довольно остра, так что помимо привлекательных процентных ставок они стараются разнообразить дополнительные условия. Как правило, заемщик, оценивая размер переплаты при полном сроке кредита, рассчитывает погасить кредит заранее, а больший срок кредитования выбирает для подстраховки.
Средний срок выдачи ипотечных займов по рынку составляет 25 — 30 лет. Максимальные сроки кредитования предлагают Росевробанк и ВТБ 24 — 40 и 50 лет соответственно. Однако, гася кредит полный срок, заемщик сильно переплачивает — объем переплаты может превысить стоимость квартиры в несколько раз. Поэтому сейчас средний срок выплат по ипотечным кредитам — примерно 7 — 10 лет.
«По данным статистики, большинство ипотечных кредитов погашаются за 5, максимум 10 лет. Это связано с тем, что большинство заемщиков берут ипотечный кредит для улучшения уже имеющихся жилищных условий и расплачиваются по нему досрочно, продав квартиру, дачу или иную недвижимость, находящуюся в собственности»,— рассказывает начальник блока ипотеки департамента продаж коммерческой дирекции по развитию бизнеса и региональной сети БСЖВ Екатерина Забелина.
Однако банкам досрочное погашение невыгодно. При выдаче кредита банк распределяет получаемую прибыль на весь срок договора. При досрочном погашении банк сталкивается с проблемой недополучения ожидаемого дохода и расходами на перерасчет кредита. «Банк является коммерческой организацией, основная цель деятельности которой — получение прибыли. Процент по кредиту и является той самой прибылью. Чем быстрее заемщик погасит кредит, тем меньшую сумму процентов заплатит банку», — говорит начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов Банка Жилфинанс Татьяна Родионова.
«При выдаче кредита банк формирует резерв и планирует поступление платежей на период времени, соответствующий сроку кредита. При досрочном погашении график платежей изменяется, соответственно меняется денежный поток, появляется необходимость в дополнительных трудовых и временных затратах кредитора (связанных с переоформлением документации, составлением нового графика и т. п. ). Сложность заключается в том, что при заключении ипотечного кредита заемщик иногда сам не знает, когда и в каком размере он будет осуществлять досрочное погашение, все изменения вносятся незапланированно, по факту досрочного погашения заемщиком. При секьюритизации проблема досрочного погашения особенно остра, так как инвестор, который вложился в ипотечные бумаги, ожидает определенной периодичности получения дохода по ним»,— поясняет член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.
«Банк может быть заинтересован в досрочном погашении кредитов при условии, что вновь выдаваемые кредиты размещаются по более высоким ставкам. Кроме того, при досрочном погашении у банка увеличивается скорость оборота капитала, что в определенных условиях позволяет банку повысить собственную экономическую эффективность»,— находит положительные для банка моменты в досрочном погашении заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.
Идеальный клиент для банка — тот, кто гасит кредит без задержек и по графику. Поэтому эксперты советуют как следует подумать, прежде чем решиться на досрочное погашение. «В первую очередь стоит обратить внимание на целесообразность погашения в том плане, что если ипотечный кредит получен на выгодных условиях, то, может, и нет смысла вкладывать деньги в его погашение. Возможно, найдется другое, более выгодное вложение с учетом того, что ставки по ипотечным кредитам поднимаются»,— рекомендует начальник управления подготовки и обслуживания кредитов Национальной ипотечной компании Егор Жмаев.
Чтобы как-то обезопасить себя и удержать заемщика от слишком быстрого возврата кредита, банки вводят штрафные периоды, в которые досрочное погашение облагается дополнительной комиссией. Более того, банки ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Однако есть и исключения. «Абсолют Банк» и Сбербанк России готовы принимать любую сумму. Установление минимальной суммы досрочного погашения кредита — хорошая защита для банка от преждевременного возврата средств.
В некоторых случаях сумма досрочного погашения не позволяет безболезненно изъять ее из бюджета. Например, досрочное погашение в Райффайзенбанке возможно для тех, у кого на руках есть 60 тыс. руб., в БСЖВ минимальная сумма досрочного погашения 75 тыс. руб., в Русском ипотечном банке и Собинбанке — 80 тыс. руб. Дальше всех пошел банк Хоум Кредит, где минимальная сумма досрочного погашения составляет 150 тыс. руб. Правда, в банке отсутствует штрафной период погашения кредита, когда с клиента взимается комиссия. В любое время можно погасить кредит также в Московском кредитном банке, Росевробанке, Сбербанке России, «Уралсибе». В банке «Дельтакредит» при досрочном погашении в штрафной период заемщику придется оплатить процентную ставку за год (при условии фиксированной ставки по кредиту). В этом случае банки предлагают заемщику по возможности переводить деньги на расчетный счет и, когда соберется нужная сумма, осуществлять досрочное погашение.
Нюансы явные и скрытые
Чтобы обезопасить себя от неожиданных комиссий в случае досрочного погашения, заемщику стоит внимательно изучить условия досрочного погашения, изложенные в кредитном договоре. «Необходимо обратить внимание на существование моратория (в течение которого досрочно погашать кредит невозможно), наличие комиссий (штрафов) за досрочное погашение (с тем, чтобы оценить свои расходы), порядок предупреждения кредитора о досрочном погашении и порядок списания денежных средств со счета, а также ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств по досрочному погашению»,— предупреждает Роман Воробьев.
Для досрочного погашения кредита заемщик должен написать заявление, в котором указывает вносимую сумму и когда он собирается осуществить досрочное погашение, а также просит банк провести перерасчет ежемесячных платежей с учетом внесенной суммы. «Безусловно, заемщик должен уведомлять банк о досрочном погашении. Этот пункт прописан в кредитном договоре. Как правило, процедура следующая: заемщик пишет заявление о досрочном погашении, которое передается в банк за 7 — 15 дней до выплаты с указанием суммы, которую клиент желает выплатить. В указанный день заемщику необходимо внести данную сумму на свой счет. Банк в соответствии с заявлением списывает данную сумму со счета»,— говорит начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин.
После каждого досрочного погашения банк предоставляет заемщику новый график выплаты кредита. «Заемщик в обязательном порядке получит новый график платежей, в котором, как было указано в клиентском заявлении, будет изменена сумма основного долга и, соответственно, либо размер ежемесячного платежа, либо срок кредита»,— отмечает начальник управления ипотечного кредитования банка «Финсервис» Александр Игумнов.
Выгодность досрочного погашения зависит и от изначальной схемы выплаты кредита. «На сегодняшний день наиболее распространенной формой погашения ипотечного кредита является аннуитетный платеж. Равные ежемесячные платежи по кредиту позволяют заемщику спланировать свои расходы заранее, а также существенно увеличить сумму кредита, что является немаловажным фактором при растущих ценах на жилье. Большая сумма кредита дает заемщику возможность расширить географию поиска квартир»,— поясняет начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Светлана Костюкова.
Аннуитетная схема, которую предпочитают почти все банки, подразумевает равные платежи на протяжении всего срока кредитования, при этом переплата по кредиту для заемщика будет выше, чем при дифференцированном расчете. «В первые месяцы и годы заемщик платит практически только проценты, а тело долга остается по

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость