Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
||| Банковская газета ||| Пресс-релизы ||| Публикации
 
Распечатать страницу

Публикации

16.11.2007

Журнал "ПРОФИЛЬ" №44 от 27 ноября 2006 г.

Судя по всему, только паранормальные способности российских чиновников могут убедить банкиров выдавать дешевые ипотечные кредиты, а строителей - сдавать в эксплуатацию миллионы квадратных метров.
Россияне быстро отреагировали на первые результаты внедрения федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище", ставшей с начала этого года движущей силой "жилищного" нацпроекта. На свет родился анекдот: "Россиянин, а вы уже накопили $1 млн.? - Да! - Поздравляю! Вы стали участником программы "Доступное жилье"!"
Именно так оценивает свои шансы попасть "под программу" большая часть жителей страны: жилье дорожает бешеными темпами, а объемы вводимого жилья далеки от прогнозируемых цифр. С одной стороны, куратор нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" первый вице-премьер Дмитрий Медведев вполне мог бы гордиться собой. Звучит внушительно: по данным Росстроя, за девять месяцев 2006 года в России построено 26,5 млн. кв. м жилья. С другой - строителям придется поднапрячься и за три месяца возвести еще 24,5 млн. кв. м, чтобы порадовать г-на Медведева выполненным годовым планом в 50 млн. кв. м.
Хотя давно не секрет, что для насыщения рынка и выполнения социальных программ необходимо увеличить объемы строительства до 80 млн. кв. м в год.
Посчитали - прослезились
Декларируя громкие цели, никаких внятных рыночных мер по росту объемов возводимого жилья государство не предусмотрело. Однако именно этот пункт в реализации нацпроекта участники рынка считают самым важным.
"Изначально были поставлены неправильные приоритеты. Государство сделало ставку на доступную ипотеку, однако эта схема эффективно работает в тех странах, где жилья строится много и необходимо простимулировать платежеспособный спрос, то есть заставить людей зарабатывать больше денег, одновременно обеспечив им доступные условия получения кредита на жилье. У нас же ситуация обратная: платежеспособность населения растет, но объемы возводимого жилья не могут удовлетворить спрос", - рассуждает руководитель аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Слова эксперта подтверждают и цифры, приводимые участниками рынка. "Сегодня на одного продавца вторичного рынка приходится 3-5 покупателей, с апреля 2005 года наблюдается сокращение объемов нового строительства почти на 40% в отдельных регионах, при этом рост цен на жилье составил: за I квартал 2006 года - 10-12%, за II квартал в отдельных регионах до 25%, а на октябрь - до 100% на вторичном рынке и до 120% в строящемся жилье", - рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Откуда берется такая удручающая статистика, которая ставит под сомнение благородные цели нацпроекта "Доступное жилье"? Все на удивление просто. В апреле 2005 года вступил в силу закон "О долевом строительстве", который запретил привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Таким образом власти отреагировали на демарши десятков тысяч обманутых соинвесторов. Кроме того, закон ввел солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка-кредитора.
Фактически застройщики оказались в безвыходном положении: привлекать средства физлиц на ранних стадиях строительства они уже не могли, а банки рисковать не хотели. Рынок сразу потерял 20-30% - небольшие компании, которые выживали в основном за счет средств соинвесторов, были вынуждены уйти. "Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. До его принятия застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков. После вступления закона в силу банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку имущество передавалось только в порядке последующего залога. При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали", - говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-ХХI век" Сергей Лядов.
Банкам стало куда проще отказать застройщику в кредитовании проектов с участием дольщиков (а это большая часть возводимого жилья), чем предоставлять средства по более высоким ставкам. "С апреля 2005 года объем банковского финансирования строительства сократился в отдельных регионах в 3 раза", - констатирует Игорь Жигунов. В результате нескольким мелким игрокам пришлось уйти с рынка. Для оставшихся привлечение средств в проекты стало большой проблемой. Так, во имя спасения обманутых дольщиков власти своими действиями фактически подкосили рынок: сократили объемы возводимого жилья и ускорили рост цен на новостройки.
Квадратные мэтры
В свете этих событий оптимистичные планы ФЦП
"Жилище", согласно которой к 2010 году доля финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов должна составить 50%, выглядят нереальными. Даже сейчас, когда вступили в силу поправки к "долевому" закону, отменяющие солидарную ответственность банков, российские банкиры очень избирательно кредитуют жилищные проекты.
"В основном застройщики кредитуются в дружественных банках, с которыми у них уже есть история отношений (например, ИНТЕКО работает с Банком Москвы). Новым игрокам рынка или мелким застройщикам найти банк-кредитор крайне тяжело", - говорит Олег Репченко. От финансирования строительства жилья отказались даже те банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании. "Чтобы кредитовать строителей на нулевом этапе, нужно как-то их контролировать, например в роли совладельца проекта, иначе риски очень высоки. Мы предпочитаем заниматься выдачей ипотечных кредитов - тем, что умеем", - поясняет председатель правления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин.
Если банки все же решаются прокредитовать ту или иную новостройку, то делают это крайне осторожно. Как сообщили "Профилю" в Абсолют Банке, "эту отрасль мы кредитуем в рамках определенного рискового лимита, установленного нашими акционерами в соответствии с политикой диверсификации кредитного портфеля банка". А Сергей Мокрышев, вице-президент банка "Авангард", который ипотекой вообще не занимается, рассказал, что банк работает лишь с теми строительными компаниями, с которыми у него уже есть проверенная история отношений и в которых он уверен - например, с МГСН и "Сити-ХХI век". При этом, подчеркивает г-н Мокрышев, если сложится ситуация, когда у банка появится избыток ресурсов и необходимость резко увеличить объемы финансирования в сфере жилищного строительства, то здесь может возникнуть проблема. "Дело даже не в уровне надежности и степени доверия к той или иной компании, а в законодательной базе, которая может стать причиной несоблюдения (пусть даже непреднамеренного) застройщиком условий договора с банком. Сейчас объемы кредитования застройщиков составляют несколько десятков миллионов долларов, и в ближайшее время мы намерены сохранять статус-кво", - говорит собеседник "Профиля".
В результате, даже по самым оптимистичным подсчетам экспертов (с учетом отмены солидарной ответственности банков за возможный дефолт застройщика), до 2010 года банки предоставят кредитов строителям на сумму от 48,9 млрд. до 60 млрд. рублей.Тогда как, по мнению директора департамента жилищного финансирования АИЖК Владимира Петренко, чтобы к 2010 году построить хотя бы 210-280 млн. кв. м, нужно подготовить порядка 100 тыс. гектаров земель, для чего потребуется порядка 1 трлн. рублей, даже чуть больше. "Где вы возьмете такие деньги? Это могут быть только заемные средства. Для чего эти земли нужно предложить потенциальным кредиторам в качестве залога", - уверяет г-н Петренко.
Недоступная ипотека
Получается, что предпосылок для снижения стоимости жилья (квадратный метр которого в Москве сейчас стоит около $4,2 тыс.) за счет резкого увеличения строительства нет. К тому же если в регионах еще можно увеличить объемы вводимого жилья и достигнуть со временем баланса между спросом и предложением, то в Москве ситуация просто плачевная. Места в столице не осталось. Точечные площадки в хороших районах города застройщики, безусловно, буд

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость