Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
||| Банковская газета ||| Пресс-релизы ||| Публикации
 
Распечатать страницу

Публикации

16.11.2007

Журнал "Д-ШТРИХ" №18 от 18 сентября 2007г.

Кризис на ипотечном рынке США может затронуть и российские строительные компании. Первым под ударом окажется массовое жилье экономкласса. Возможные сценарии развития рынка недвижимости моделировал Dє
Нынешнее равновесие на рынке недвижимости крайне хрупко. Аргументы как за возобновление роста цен, так и против него у обеих сторон достойные. У потенциальных покупателей все просто: куда уж выше? Но нынешние цены совсем не ощущаются как предельные продавцами -- как частными лицами, так и застройщиками. В качестве доводов они указывают на сохраняющийся высокий неудовлетворенный спрос на жилье и наличие значительного количества свободных денег на руках у населения. И по меньшей мере в отношении крупных городов, расположенных в динамично развивающихся регионах, и уж тем более Москвы, предположить правоту продавцов было бы легче. До недавнего времени. В неумолимую логику внутренних российских процессов, возможно, внесет существенные коррективы ипотечный кризис в США.
Никакой взаимосвязи между нашим и американским рынком недвижимости нет лишь на первый взгляд. В случае если кризис ликвидности, или, как его еще называют, кризис доверия, затянется или распространится на другие отрасли экономики, спровоцировав рецессию в Штатах, наверняка пострадают и российские финансовые рынки, и экономика в целом. Вероятность того, что ситуация на мировых финансовых рынках может еще ухудшиться, высока -- по крайней мере, пока рынок своего дна явно не нащупал. И в этом случае недвижимость российскими инвесторами действительно может рассматриваться как надежное убежище для свободных денег. Есть и еще один фактор "за" -- предстоящие выборы и связанный с этим вероятный передел сфер влияния чиновников и бизнесменов. Известно, что рынок жилой недвижимости по-прежнему продолжает функционировать "вчерную", представляя собой почти идеальный механизм легализации левых доходов чиновников и предпринимателей.
Однако совсем не исключено, что подножку рынку недвижимости в его стремлении к росту могут подставить и сами застройщики. Именно они могут оказаться -- и, по некоторым сведениям, уже оказались -- под ударом пресловутого кризиса ликвидности.

Уже проходили
Иногда полезно оглянуться назад. "Банковский кризис сильнее всего отразился на строительной отрасли", "Застройщики распродают активы", "Покупатели жилья ждут падения цен" -- такими заголовками пестрила российская пресса в 2004 году. Тогда кризис доверия на рынке межбанковского кредитования привел к тому, что банковский сектор полегчал на несколько десятков банков, а удержавшиеся на плаву на время перестали кредитовать застройщиков. В результате с рынка недвижимости исчезли десятки мелких и средних строительных компаний, вместе с ними ушли и деньги частных соинвесторов, зато остались недостроенные дома.
"Российские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках в последние один-два года, практически потеряли доступ к этому источнику фондирования. На многие банки, в том числе и достаточно крупные, были закрыты лимиты, для других же резко выросла стоимость капитала". Это уже констатация факта на сегодняшний день от директора аналитического департамента Банка Москвы Кирилла Тремасова. Пока в целом для устойчивости банковской системы эксперты угрозы не видят. Однако удорожание денег приводит к тому, что банки ужесточают условия кредитования для своих корпоративных заемщиков. Во-первых, растет стоимость таких заимствований компаниями, а во-вторых, далеко не все получат новые кредиты, рефинансируют или пролонгируют имеющиеся. 1
Для застройщиков же, особенно концентрирующих свои усилия в сфере строительства массового жилья, такая практика вновь может обернуться серьезной угрозой. "В секторе массового строительства собственные средства девелоперов недостаточны, и главным источником финансирования являются продажи на этапе строительства", -- пишут аналитики "Ренессанс Капитала" в своем апрельском исследовании "Облигации девелоперов: работать в каске!". И далее, ссылаясь на аналитику "Дон-строя", называют цифру -- на 74% финансирование строительства новых объектов происходило за счет покупателей; цифра усредненная по рынку, конечно. Однако продажи в новостройках давно идут уже не столь активно, как того хотелось бы застройщикам, следовательно, можно предположить, что на сухом пайке какие-то из них сидят уже несколько месяцев.
Достаточно широко распространено и кредитование застройщиков банками. Причем зачастую кредиты брались на короткий срок -- до года (они стоили дешевле, и банки почти без запинки продлевали их, выдавая новые транши), без качественного залога и под так называемую управленческую отчетность. Большинство девелоперов являются крайне непрозрачными с финансовой точки зрения структурами. "Крупный оператор недвижимости, как правило, контролирует несколько десятков юридических лиц. Грамотно выстроенные и дружественные для инвесторов корпоративные структуры пока редкость. <И> По российским стандартам бухучета многочисленные дочерние предприятия девелоперов не консолидируются, поэтому обязательное раскрытие информации лишено смысла. Для консолидированной отчетности по международным стандартам девелоперы обычно отбирают только несколько компаний, оставляя значительную часть бизнеса »за пределамиј официальной консолидации. <И> Типичный девелопер представляет собой скорее набор независимых инвестиционных проектов, чем некое регулярно функционирующее предприятие. <И> Некоторые компании довольно долго выводили средства в пользу акционеров через операции с зависимыми структурами". Это лишь несколько выдержек все из того же исследования "Ренессанс Капитала". Ранее, в период безудержного роста цен, на все эти нюансы банкиры закрывали глаза. Но в нынешних условиях, когда стоимость заимствования для самих банкиров выросла, а перспективы динамики цен на жилье уже не столь очевидны, неудивительно, что какие-то из застройщиков, чьи залоги и управленческая отчетность будут не столь хороши, попадут в списки высокорискованных заемщиков, а значит, условия для них будут пересмотрены. Менее любезны к девелоперам становятся сегодня и рынки облигаций, где некоторые из достаточно крупных застройщиков традиционно занимали деньги. Именно по этим направлениям девелоперам и был нанесен удар в последние месяцы.

Нет проблем
Публично банкиры отказываются признавать, что некоторым крупным застройщикам не удалось возобновить кредитные линии на прежних условиях, а кому-то в деньгах было отказано вовсе; кто-то однозначно отказывается от комментариев на эту тему. Однако нам удалось подтвердить эту информацию в некоторых банках. "Банк продолжает кредитовать застройщиков в прежнем режиме, включая кредитование по новым проектам. Лично у нас пока нет причин для какого-либо объективного беспокойства", -- заявил первый заместитель предправления Собинбанка Алексей Гонус. "Мы продолжаем работать с застройщиками, как и раньше. Выдача кредитов производится на прежних условиях и с сохранением всех объемов", -- отметили в Промсвязьбанке. "Мы работаем в обычном режиме, единственное, чего стоит ожидать от сложившейся на финансовых рынках ситуации, это повышения процентных ставок", -- заявил директор департамента кредитных операций Росбанка Александр Загренчук.
"Мы как средний по размеру банк кредитуем менее масштабные проекты, строителей, осуществляющих точечную застройку. Пока продолжаем кредитовать партнеров, с которыми работали ранее, но новые заявки застройщиков, скорее всего, будем рассматривать внимательнее. И другие банки также будут более взвешенно подходить к вопросу кредитования девелоперов и отдавать предпочтение краткосрочным проектам наиболее надежных компаний", -- признает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. "О полном прекращении кредитования застройщиков речи не идет; имеет место временное его сокращение, -- осторожно замечает заместитель председателя правления МДМ-банка Андрей Ильин. -- Банкам не нужны дефолты, и текущие стройки в случае отсутствия альтернатив будут финансироваться. Но если кризис затянетс

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость