Поиск
Круглосуточная информационно-сервисная служба
+7 495 705 90 90
8 800 200 02 23
Онлайн-банкинг
Онлайн-банкинг
||| Банковская газета ||| Пресс-релизы ||| Публикации
 
Распечатать страницу

Пресс-релизы

19.11.2007

Журнал "Банковское обозрение" №8, август 2006 г.

Банки и ипотечное кредитование переживают "медовый месяц", а если быть точнее - медовый год: большинство участников этого рынка утверждают, что за шесть месяцев текущего года они выдали больше кредитов, чем за все 1 2 месяцев 2005 года. Однако чем дальше, тем больше становится очевидным порочный круг, куда затягиваются и банки, и клиенты: развитие системы жилищного кредитования увеличивает спрос на жилье и тем самым "разгоняет цены". Вместе с тем запредельные цены на жилье сделали покупку квартиры практически невозможной без ипотечного кредита. Отсюда бешеный спрос на ипотеку. Взаимная возгонка продолжается.
"Тихая гавань" на бурном рынке
Ипотека разочаровывает российскую власть и очаровывает банки - - наверное, так можно вкратце охарактеризовать сложившиеся на рынке тенденции. Правительство, похоже, все больше смиряется с выводом, что быстрое развитие долгосрочного жилищного кредитования и двукратное увеличение объемов займов совсем не обязательно является залогом успешного выполнения программы "Доступное жилье". Банки пришли к выводу, что ипотека, несмотря на сравнительно невысокий доход, "не обманет и не подведет": если в потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 2 - 4 % (а по мнению экспертов коллекторских агентств, уверенно приближается к 10 %), то в ипотечных портфелях аналогичный показатель не превышает 0, 5-1 %. "Сегодня в банках оседают нефтедоллары, вкладывать их, в общем-то, некуда, поэтому выдача ипотечных кредитов - один из надежных финансовых механизмов", - говорит президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев.
О том, что его точку зрения разделяет все больше банкиров, говорят цифры: на сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ, при этом, вопреки расхожему убеждению, столица нашей Родины вовсе не является "ипотечной столицей" России. За 2005 год, по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17, 8 до 52, 8 млрд рублей (1, 8 млрд долларов). В 2006 году, как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей. Как отмечают банкиры, ипотеке есть куда расти: пока, по данным ЦБ РФ, доля долгосрочных займов на приобретение жилья в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2 %. Эксперты не сомневаются в том, что постепенно ипотека будет отвоевывать для себя все большую долю - хотя бы потому, что долгосрочные займы на приобретение жилья являются, по словам экспертов, наименее рискованными.
"Рынок растет очень быстро, мы это чувствуем на себе: за первые шесть месяцев этого года мы выдали кредитов больше, чем за весь прошлый год. Это дает основания прогнозировать, что рынок за год удвоится, то есть объемы новых кредитов будут вдвое больше, чем объемы кредитов, выданных в прошлом году" , - говорит председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. Довольна темпами развития ипотечного кредитования и менеджер по управлению кредитным портфелем банка "Ренессанс Капитал" Ксения Городничева. "Банки сталкиваются со многими сложностями при развитии этого направления, но общее мнение таково, что ипотекой заниматься выгодно, особенно если учитывать долгосрочный характер этого вида кредитования. И дело не только в том, что оно приносит стабильный доход, но и в том, что выдача ипотечных займов позволяет распределить риски, наладить эффективную систему риск-менеджмента" , -- поясняет эксперт. Последняя задача тем более актуальна, если учесть, что и период высоких цен на нефть, и потребительский бум продлятся не вечно, и для многих российских банков проблема "невозвратов" может стать в полный рост уже через 3 - 5 лет.
Считаем цены в дециметрах!
Картина, наверное, была бы приятной во всех отношениях, если бы не одно "но" - стремительный рост цен на квадратные метры, который зачастую сводит на нет все усилия банков расширить свою кредитную базу и заполучить новых клиентов. Глава Внешторгбанка Андрей Костин привел неутешительную статистику по своей финансовой структуре: многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье, устраивающее их по цене. В прошлом году таких "отказников" оказалось 30 % от общего числа клиентов банков, уже получивших одобрение на ипотечный кредит. В этом году из-за скачков цен аннулируется уже каждое второе предварительное соглашение о предоставлении ипотечного займа. Аналитики отмечают, что А. Костин лишь обрисовал "среднюю температуру по больнице": повышение цен на квадратные метры со скоростью 2-3 % в неделю (по итогам мая, они, например, выросли на 12 %) действительно не слишком благоприятное условие для расширения клиентской базы и привлечения новых заемщиков.
"Фактически уже можно выставлять цены не на квадратные метры, а на квадратные дециметры, - с горькой иронией говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. -  Мы вполне "созрели" для этого, особенно в тех случаях, когда речь идет о Москве, где очень высока цена на землю, много административных барьеров, до 40 % квартир в новостройке заселяется по социальным программам, и где наиболее высока конкуренция среди банков". "Правда, - добавляет эксперт, -Москва - город непоказательный: в регионах ситуация с ростом цен на недвижимость несколько проще, и с точки зрения банков, и с точки зрения заемщиков. Однако и там налицо огромный разрыв между спросом и предложением, причем отнюдь не в пользу последнего".
"Я бы не стал говорить о том, что на рынке надулся "мыльный пузырь" и что рост цен на жилье носит истерический или нелогичный характер, поясняет Николай Шитов (Городской ипотечный банк). - Он обусловливается рядом причин. Первая из них - доходы населения выросли, произошла экономическая стабилизация, люди поверили в то, что их доходы будут стабильны и они смогут обслуживать долгосрочные кредиты, выданные на 10-15 лет. С другой стороны, налицо дефицит предложения, объемы строительства сейчас в два-три раза меньше, чем аналогичные показатели в советское время".
С этим утверждением никто из экспертов не спорит: Ксения Городничева ("Ренессанс Капитал") отмечает, что только за 2005 год объемы строительства в России сократились на 40 %! А вот вопрос о том, какой вклад в ускорение темпов роста цен вносит ипотека, является на сегодняшний день очень острым, особенно если учесть, что уже начинаются поиски виновного в том, что стоимость квадратного дециметра "зашкаливает" в столице за 200 - 300 у. е. , а стоимость квадратного метра соответственно достигает 2000 - 3000 у. е. "Ипотека вызывает дополнительный спрос на жилье, а он и без того сейчас достаточно высок" , - уверен начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Евгений Михаленков. По его словам, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. "Скрытый - составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий, но не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. При этом повышаться будет только спрос, а предложение останется на прежнем уровне - цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен" , - считает специалист.
Представители банковских кругов этот тезис застройщиков не оспаривают, но соглашаются с ним, как герой культового постсоветского фильма, только по пунктам. Они охотно апеллируют к данным Рое-регистрации, в соответствие с которыми в 2005 году ипотечные кредиты составили 4 % от общего количества сделок с жильем, или 2, 4 % стоимости этих сделок. Николай Шитов (Городской ипотечный банк) добавляет: "Те, кто утверждает, что есть связь между развитием ипотеки и динамикой роста цен на жилье, конечно, правы, но только при условии, что с участием ипотеки заключается, например, каждая вторая сделка на рынке недвижимости. Когда же рынок такой небольшой, как

  предыдущая новость       к списку новостей     следующая новость